問：
諗Sir你好
我今年43歲，同細佬聯名買咗兩層樓，各市值約720萬，一間按揭淨100萬，另一間320萬。兩間都出租，各租$16,000-$17,000。因為屋企人身體問題，需要搬屋。我阿爸只接受住返而家呢區 ( 美孚區 )，所以打算買呢度嘅居屋 ( 佢就快有綠表資格 )。我就打算2016或17年將兩層樓賣出一間，另一間轉名比晒細佬。用我阿爸個名買居屋，未補地價460萬，我做擔保人，另外再買一間樓收租。住緊嗰間村屋市值450萬，諗住大維修 ( 差唔多拆晒重建咁整，我估費用起碼都100萬，我同細佬夾份，之後再出租 )
之前有師傅報過間套房價錢，可間7間房，其中兩間冇窗，月租約$3,500╱間。不過到時間房出租定一個單位出租仲未定。
本人收入2萬，有12萬人民幣，約20萬現金。每月儲蓄約$7,000。現金真係少咗啲。想問諗Sir以下問題：
- 用阿爸名買居屋可做到幾成按揭呢？最多可按幾長？佢今年77歲。
- 我做咗擔保人再買一間樓係咪可做最多8成按揭，30年？
- 我應該買咗樓先定做咗擔保先？定係都一樣？
- 以上計劃諗Sir你認為仲有乜野要留意，同埋有冇更好建議呢？
- 如買樓間套房出租，若打算會再賣出，回復原狀費用要幾多呢？估價署叫我填報單位租住情況同租金封信你會點填？
- 如果真係比屋宇署查到，出清拆令回復原狀，係咪會顯示喺填土廳資料？對日後賣樓同再做按揭有乜野影響？
多謝！
蘇菲
答：
77歲老父買樓固然做唔到按揭，加阿女名做擔保最長可做25年。因綠表居屋上會可九成五及有政府保做最好攤25年還。不過自筆者離開銀行後無再細閱此項政策，請讀者自行到房署再查詢。惟有關當局有安排措施去幫助公屋人士靠綠表上流居屋。
擔保人的「特色」為非業主，但又要為全項債務負責。筆者在001已解擔保的責任比一般人想像中的大。鑑於香港按證暫不接受兩間自住樓的業主申請七成或更高成數上會，讀者做擔保後不具「業主」身份，如之後已轉樓轉名埋弟弟，那讀者｢淨身｣後是可以借盡八成上會的。惟九成因「曾經做過業主」，所以不能。
再理順一次讀者應作的大方向：為先提高現金水平，搞掂埋阿爸個住所，自己再買間樓搵個租客幫手供，應可為50歲的她完成三樓在手加500萬現金之基本步。
兩間720萬的樓賬面賺720x2-100-320＝1,020萬，當讀者分一半賺到510萬，賣剩一間比細佬。借貸力原只有259萬的她幫阿爸負擔起居屋，另已授6個月的步驟去增加借貸力。將原本住間村屋間七個套房，若屋宇署查到會被落Charge，要回復原狀才可出售。當然若村屋是較近鐵路的，租務回報將十分可觀，每間就當只$4,000都收成$30,000租一個月。惟若村屋偏遠，多不受租客喜愛，或只能吸納次一等的租客。
村屋可以喺間套房之前問銀行加按50%，又可套近200萬資金。計讀者又可分一半即可得100萬。那在2016年讀者已可得一村屋一居屋 ( 先比自己同父親自住 ) 及600萬資金在手。再進一步當然係睇時機再買另一間舊樓間套房收租，今時個價已可用340萬買$20,000╱月收租樓，裝修成本約20萬。咁講已表示本季末係時候，可將600萬之一半投入直債及保險收息。直債到期保本，美國息已加及市場已預期下年會加1%，在此情況入手直債風險驟降，何況都係嗰句：「擺到到期日直債自歸還本金」，那何需理會當中價升價跌呢？
建議撥300萬作收息投資、而投資物A可參考此直債：
“xxxx集團成立於193x年，為亞洲享負盛名的建造集團。提供建造、房產服務，業務涵蓋香港、澳門、中國內地及海外國家。XXXX集團於1997年前已在香港交易所上市，股份代號：xxxx.HK。”
參考12月29日報價，2018年到期之直債年收益7.03%，即放兩年每年2%，到期保本。香港咁多基建，那怕其倒閉乎？咁辛苦去銀行做定期係為咩？( 咪因為要提供廉價資金比銀行再番借比人 )。
將160萬投入此直債，每半年派息$56,000。淨低可投入投資物基金B：
根據AASTOCK，此基金過去一個月只下跌0.27%，息年8.63%。做完債基方案可達10-15%息口範圍。看下圖其債券分佈，BB及B級的低評級債券只有24%。現時不少人買呢類高收益基金都會被THIRD AVENUE強制關閉旗下一隻債券基金的事件嚇怕。留意到強制關閉的基金在2015年「摺埋」之前共跌27%，最後因所持債券大多不能賣出，未能應付客戶贖回而決定「關門大吉」。反觀此基金，只持24%低級別債，加上2015年的最近報價 ( 30/11/2015 ) 只跌0.47%。明顯投資策略極有不同。希望筆者可助大家更深入了解事情同投資物。
讀者將140萬投入債基方案，預期月收$14,000，計及xxxx集團的直債，共月收$23,333。高過佢份糧。收住息等再買多間樓收租間套房。當佢村屋開7間套房，自己再買洋樓整多4間，一共有10間房收租。可比些少錢搵人收租，或筆者會自己落手做埋收租抄水電。那10個租客每月交租平均每3日就有$4,000-$5,000租落袋嘅感覺，實令任何人都興奮！
